每经记者实探九江楼市：买“特价房”需签保密协议 业内称卖一套就成销售冠军

是不是购买房子居然需要签署保密协议呢，难道卖掉一套房子就能够成为销售冠军吗这种情况可是发生在了常住人口不足500万的一座地级市，也就是江西九江 。

易居研究院有报告显示，今年前8个月，九江市存有新建商品住宅库存面积，其同比增幅非常高，达到了104%，比处于第二位的合肥高出40个百分点，在受监测的100个城市里边排名是第一。

在棚改货币化安置政策逐渐不再推行之后，九江凭借什么来承担这“库存增幅”的称号？《每日经济新闻》记者前往九江实地进行探访，展现出一幢从热闹活跃至逐渐出现变化状况的楼市报道，并且观察那些愈发难以售卖出去的新建房屋以及不具备售卖金额的二手房屋。

对外地人买房一度收紧现在又放开了

2016年起，棚改政策不断发挥作用，众多开发商涌入，九江楼市快速升温，中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数（南昌）办公室数据表明，2016年九江商品住宅成交超过2.8万套，2017年超2.4万套，九江商品住宅价格自2016年持续上扬，在2017年6月至2018年6月这一整年里，价格从6239元/平方米涨至7318元/平方米，涨幅达17.3% 。然而，九江曾有过一段时期加入到限购的队伍当中，于2017年7月13日开启了城区的限购措施。

在大兴土木这一情况随之发生的过程中，过去的两年时间里，九江新建商品住宅所具备的库存面积跟同比情况相比大幅增长，增长幅度达到了104%，但常住的人口数量，还有经济体量，并没有呈现出和库存面积增长同比例的那种增长态势。

随着库存快速增多，九江市销售方面疲软痕迹却渐渐显露，《每日经济新闻》记者查找中指院数据发觉，一是1至9月九江市商品住宅销售总套数只为27102套，二是月度销售数据于春节之后出现4706套小高峰，三是之后便逐月降低，四是9月销售套数仅为2704套。今年7月，九江二手房挂牌价格首次呈现下降，幅度不大；新房市场也大范围出现打折给予优惠，甚至降低价钱售卖。

市场风向渐渐产生变化，政策导向开始出现微妙转变，市场预期也开始出现微妙转变。有九江市场人士告诉记者了，九江对外地人买房的限制曾经收紧过一段时间呢，现在又放开了哟 。九江市建设局局长罗百奚近期公开表示了，九江将力争用3至5年时间，让中心城区人口达到150万呐。对于目前的市场来说呀，相比限制需求，创造需求或许更为重要哒。

“特价房”要签保密协议并以员工亲友身份购买

不过，这个城市地区的某些地方，从原本较为火热的状态，转变为逐渐转至寒冷的状况，其所耗费使用用于发展改变至呈现出不同程度的时间长度，并不是特别久。选取九江当地市行政机关部门拟计划将要移动安置迁移进入的新区域地域八里湖新区当作示例事例。在2014年下半年的时间段，这片所在位置部分土地资源因受到大型规模类型规划设置的影响作用，从而成为被众人追捧关注的新兴热门尊贵区域群体构成部分，保利方面企业团体类型、碧桂园方面企业团体类型、恒大方面大型型企业集团群体等众多较大规模企业团体接连不间断地纷纷来到这里，该区域范围内新建楼盘数量也以倍数的比例进行增长增多。紧随着这样的情况局面而随之产生到来的是专门用于炒卖房地产房产以便获取财务财务方面更大收益资金的数量非常大量地迅速大量流进入侵抵达这里。虽然即便其地理位置距离九江州市主城区城区城市地区比较远，交通方面道路设施通往出行的便利程度还不是十分便捷方便，商业方面商业贸易的配套设施也仍旧仍然需要加以进一步完善完备。“购买选购的就是该区域地域未来的发展发展前景。”一位当地本地地方的出租车驾驶车辆从事运营服务的司机人员向新闻媒体记者人员讲述告知表示道。然而，在此这个时间点的八里湖新区，行驶的车辆以及行走的人员数量非常少，新建楼盘的客流量也十分稀少。

九江金鹏城在2015年开盘，这条兴城大道僻静，去年一度人声鼎沸，楼盘最贵时超过10000元每平方米（毛坯），据项目置业顾问介绍最后一栋楼部分房源均价8400元每平方米（毛坯），以一套137平方米三房两厅为例，原价8312元每平方米，折后单价8165元每平方米，总价比刚开盘时降了近20万元，在金鹏城旁记者苦苦等待了近半个小时才打上一辆出租车前往几公里外的浔阳府，项目降价力度更大。置业顾问介绍说，付出4万元预付的方式购买了车位，在此前提下，购买房屋便能够获得98折优惠，若采用全款付清的方式，还可以额外再享受95折优惠。

看见记者稍微有了一点儿迟疑，置业顾问就更加卖力地推荐了一套“特价房”，此“特价房”是在全部折扣之上还能够再打九折，“然而这可是国庆期间专门留给内部员工的房源，得签保密协议，并且要以员工亲友的身份去购买。”依照这样的折扣来计算，一套一百四十二平方米的四房两卫房子单价大约是六千八百五十六元，远远低于区域的平均价格，总价更是从一百一十八万降到了九十八万元由此可知，八里湖地区的二手房市场行情也是较为低迷的。奥林匹克花园，是区域最早一批交付的项目当中的一个，它的二手房，以前曾经超过每平方米10000元，不过现在平均的价格回落到了每平方米8800元。

房子越来越难卖业内称卖掉一套即成“销冠”

即使当下存在这般大幅度的折扣现象，众人却愈发挑剔起来，我们国庆期间的促销额度直至如今都尚未用尽，浔阳府置业顾问的这番话语，揭示出九江市场在价格因素之外的另外一种“冷态”，也就是成交态势低迷疲软，每经记者于实地展开调查期间注意到，当前不管是九江的新城区，还是老城区，都难以寻觅到那种“不愁销售”的楼盘了。

以九江被称作“三大神盘”之一的尚悦居作为例子，它曾经和九玺、铂悦府一起被赋予“神盘”称号，原因在于价格高昂，且销售情况不畅 。

据悉，该项目所处之地为原赣北化工厂，其距离市区较远，并且邻近九江发电厂等大型厂区爱游戏app入口官网首页，此沿江主干道之上大型货车、集装箱车往来十分频繁。该项目于今年6月底首次进行开盘的时候，把均价确定为7500元/平方米，这远远超出了片区价格。尚悦居的置业顾问也予以承认爱游戏登录入口网页版平台，该项目位置太过偏僻，这与房价不太相匹配。

同行曾对项目进行揶揄，曾说“谁能成功卖掉一套房，并成为当月销售冠军”。然而记者留意到，实际上项目的价格调整幅度并不巨大。在置业顾问所为的国庆节“特价房”清单上明确写出。若果这里有45套房源而且都可以在当天认购。该认购可享有享2万抵5万的优势。价格若折后单价在6930元～7475元每平方米。并且实际值这些折后价与一房所对应的每一个价格表所列出的价格相差无几。在踩盘的这段期间之内。项目仅仅有可数的并且并不组成大数量的几组访客。客流量并不让人称赞

相比较而言，铂悦府的单价是低着一些的，折扣的力度也是稍微大那么一点儿。项目的现场张贴了一张全民营销范畴的大型海报，“最高有1 %的佣金、最快能在5天结佣”这样的大字非常醒目地在那里呈现着。置业顾问所推荐的一套118平方米规模的三室两厅类型的洋房，原本的总价是111.5万元那样子，折合下来的单价为8544元，然而现在的价格大约是101万元，降低了10万元上下的幅度。不过其很直接地表明，项目出现慢销的情况是由于推盘的顺序存在偏差，“先是推出洋房，接下来才售卖高层，从而导致刚开盘的时候看似还挺好，可是后来就变得越来越不容易卖出去”。

能看到的是，九江市场之中出现了好些项目，虽然并没有开展做出实质性的让利之举，然而销售方面的颓势已然显现出来了。

本地购买力已透支“棚改楼市”何去何从

在楼市呈现转凉态势的大背景状况之下，观望这种情绪仍旧正在蔓延开来，开发商所面临的资金压力量是不言而喻的，降价这种趋势已经是明显显现出来了。

58安居客首席分析师张波告知《每日经济新闻》的记者，人口因素致使未来需求增长受限，九江当前属于三线城市爱游戏最新官网登录入口，然而依然是人口净流出且城镇化人口增速迟缓的城市，这对九江而言意味着未来长期城市人口增长缺乏动力，也就是如这般未来九江房价上涨的内在驱动力会比较薄弱。

个案之外，九江的市场数据也已经出现“转凉”趋势。

国家统计局有数据显示，九江新建住宅价格指数环比呈下降趋势，九江新建住宅价格指数同比也呈下降趋势，同比指数从6月时的114.8连续下降到来年9月的107，不过，当前时数据层面降幅微小，价格同比2017年10月的6454元每平方米，仍上涨11.73% 。二手房领域，安居客传出的数据表明，2018年7月，九江二手挂牌价格，出自顶峰那时段的每平方米7228元，降至同年10月的每平方米7211元，只是跟2017年10月每平方米6454元相比对，依旧增长11.73%，房产价格博弈的状况太显著了。

记者查阅九江市住房保障和房产管理局官网公告，得以发现，九江市中心城区（不含柴桑区）延续执行限购政策，不过，针对于非本市户籍购房人而言，其限制条件发生了改变，原先的条件为提供自购房之日起计算的前一年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或基本养老保险证明、并且其在中心城区无住房，而现在改成了非本市户籍购房人在中心城区无住房 。他向每经记者表明立场，房价持续增长且速度快，前期成交呈现火热态势，本地居民购买力已基本被透支，要保持市场热度与去库存动力，就需要提升外来人口购买力 。

《每日经济新闻》记者被告知张波称，从中短期角度而言，九江楼市可以依仗的最大动力，依旧是棚改货币化安置政策。据记者了解，2018年九江计划对各类棚户区进行61555户改造，6万多套的棚改力度相当可以。可是，随着2018年下半年全国范围内去库存任务临近结束，棚改货币化优惠政策逐渐退出，不少三四线城市房价增速随即回落，九江也不能置身事外 。

但张波直言，在单一动力的情况下，九江房价快速上涨会积聚较大风险，“目前房价回调对九江楼市稳定而言利是大于弊的，且预计回调力度还会持续，房价下探空间仍然存在。”张波表示